Porez na izdavanje stana u Srbiji: koliko se plaća i kako se prijavljuje

Izdavanje stana je za mnoge u Srbiji glavni ili dodatni prihod — ali uz njega ide i poreska obaveza koju dosta ljudi previdi. Dobra vest je da je obračun jednostavniji nego što deluje. U ovom vodiču objašnjavamo koliki je porez na izdavanje stana, kako se priznaju troškovi i kako se prijava podnosi.

Kratko, za one kojima treba odmah:

Stopa je 20%, ali se prvo prizna 25% normiranih troškova, pa je efektivni porez oko 15% od kirije. Prijava se podnosi Poreskoj upravi u roku od 30 dana od davanja stana u zakup.

Koliki je porez na izdavanje

Porez na prihod od nepokretnosti obračunava se u dva koraka:

1. od ugovorene kirije oduzme se 25% normiranih troškova, pa ostaje 75% kao poreska osnovica,
2. na tu osnovicu primeni se stopa od 20%.

Kombinacija to dvoje daje efektivnih oko 15% od ugovorene zakupnine. To je iznos koji realno ide državi.

Stavka	Vrednost
Ugovorena kirija	100%
Normirani troškovi	−25%
Poreska osnovica	75%
Stopa poreza	20%
Efektivni porez	≈ 15% kirije

Normirani troškovi — umanjenje bez dokazivanja

Ideja normiranih troškova je jednostavna: vlasnik stana ima neke rashode oko izdavanja (održavanje, amortizacija), pa mu država unapred priznaje 25% troškova, bez potrebe da svaki račun posebno dokazuje.

Postoji i alternativa: na zahtev obveznika, umesto normiranih, mogu se priznati stvarni troškovi — ali samo uz dokaze (račune). To se isplati onome ko ima rashode veće od 25% kirije; većini je jednostavnije ostati na normiranih 25%.

Primer obračuna

Recimo da izdaješ stan za 400 evra mesečno (radi primera, uzmimo protivvrednost ~47.000 dinara):

• Normirani troškovi: 47.000 × 25% = 11.750 din.
• Poreska osnovica: 47.000 − 11.750 = 35.250 din.
• Porez (20%): 35.250 × 20% = 7.050 din mesečno.

To je tačno 15% od 47.000 din — efektivna stopa na delu. Na godišnjem nivou, za ovaj stan, porez je oko 84.600 din.

Ko prijavljuje — vlasnik ili zakupac

Zavisi od toga kome izdaješ:

• Fizičkom licu — prijavu i plaćanje radiš sam (samooporezivanje). Ti si obveznik.
• Pravnom licu (firmi) — zakupac kao isplatilac često obračunava i plaća porez po odbitku umesto tebe, pa tebi stiže neto iznos.

U oba slučaja prihod je oporeziv; razlika je samo u tome ko tehnički obračunava porez.

Kako se podnosi prijava

Ako izdaješ van registrovane delatnosti (kao fizičko lice), postupak je:

1. Zaključi pisani ugovor o zakupu sa jasnom zakupninom.
2. Podnesi poresku prijavu Poreskoj upravi u roku od 30 dana od davanja stana u zakup.
3. Plaćaj porez u skladu sa rešenjem/prijavom, za sve vreme trajanja zakupa.

Pre nego što uopšte uđeš u priču o izdavanju, korisno je proveriti i vlasništvo i eventualne terete na nekretnini — kako to da uradiš za par minuta objasnili smo u vodiču o eKatastru.

Kratkoročno izdavanje (Airbnb i slično)

Izdavanje turistima „na dan” tretira se drugačije od klasičnog dugoročnog zakupa. Kod kratkoročnog (turističkog) izdavanja u priču ulaze dodatne obaveze — pre svega kategorizacija smeštaja kod nadležne opštine i boravišna taksa koja se naplaćuje gostima i uplaćuje opštini.

Drugim rečima, ko izdaje preko platformi tipa Airbnb ili Booking, ne posmatra se isto kao neko ko izda stan na godinu dana. Tu je i poreski tretman po pravilu složeniji, pa se za ozbiljnije kratkoročno izdavanje često isplati registrovati delatnost i konsultovati knjigovođu, umesto oslanjanja na obračun za dugoročni zakup iz ovog teksta.

Ko plaća režije i šta sa depozitom

Dve stvari koje stalno prave zabunu kod obračuna:

• Režije (struja, infostan, grejanje). Ako po ugovoru režije plaća zakupac, one nisu tvoj prihod i ne ulaze u osnovicu za porez. Ako si u kiriju „upakovao” i režije pa ih ti plaćaš, onda je ceo iznos koji primaš zakupnina — pa pazi kako je ugovor formulisan.
• Depozit (kaucija). Depozit koji se vraća na kraju zakupa nije prihod — to je obezbeđenje, a ne zarada. Postaje oporeziv samo ako ga zadržiš (npr. za naplatu štete ili neplaćene kirije), jer tada menja prirodu.

Zato je precizan ugovor o zakupu ne samo pravna, nego i poreska stvar: jasno razdvajanje kirije, režija i depozita određuje na šta tačno plaćaš porez.

Fizičko lice ili registrovana delatnost

Ako izdaješ jedan stan, najčešće je dovoljno da prijaviš prihod kao fizičko lice (samooporezivanje, ~15% efektivno). Ali ako izdaješ više nekretnina ili se time baviš sistematski, u jednom trenutku ima smisla razmotriti registrovanu delatnost (npr. preduzetnik), gde se prihod tretira drugačije i gde se mogu priznavati stvarni troškovi. Granica „kada preći” zavisi od obima i tu je razgovor sa knjigovođom najkorisniji. Ako na izdavanje gledaš kao na ulaganje, širu sliku prinosa i troškova dali smo u vodiču kako investirati u nekretnine.

Kazne za neprijavljivanje

Izdavanje „na crno” deluje primamljivo dok ne stigne kontrola. Neprijavljivanje prihoda od izdavanja je poreski prekršaj koji povlači:

• novčane kazne,
• obavezu plaćanja poreza unazad, uz kamatu.

Prihodi se mogu utvrditi i naknadno (prijave komšija, oglasi, bankovni tokovi), pa je rizik realan. Uredno prijavljivanje, uz efektivnih ~15%, najčešće je jeftinije od posledica.

Zaključak

Porez na izdavanje stana u Srbiji je 20% na osnovicu umanjenu za 25% normiranih troškova, što daje efektivnih oko 15% od kirije. Prijava se podnosi Poreskoj upravi u roku od 30 dana, a kod izdavanja firmi porez često ide po odbitku. Za one koji u izdavanju vide investiciju, sledeći logičan korak je šira slika u vodiču kako investirati u nekretnine i osnove poreza na kapitalni dobitak pri prodaji.

---

Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski ni pravni savet. Stope, normirane troškove, rokove i način prijave utvrđuje i objavljuje Poreska uprava Republike Srbije. Pre prijave proveri aktuelne propise ili se posavetuj sa knjigovođom.